Аналитика перед покупкой земельного участка.

Аналитика перед покупкой земельного участка.

Зачем нужна аналитика при покупке участка и что вы не узнаете от вашего риэлтора?
Обычно сначала покупается участок, а потом клиент думает, что же и как на нем можно построить.
Конечно, риэлтор рассказывает о преимуществах участка, о его местоположении, окружающей инфраструктуре. Существует множество факторов, о которых вы можете не узнать от риэлтора, но которые архитектор учитывает при последующем проектировании дома. Эти факторы можно было бы учесть еще на стадии выбора участка.
Что же такое аналитика?
Это анализ выбранных клиентом предложений рынка земельных участков, оценка их будущего потенциала с точки зрения планируемого строительства, работа над предполагаемым размещением зданий на участке с учетом всех архитектурных аспектов, оценка сроков и стоимости строительства.
При таком подходе сначала с клиентом составляется техническое задание с основными пожеланиями по будущему дома, и под эти характеристики оцениваются подходящие предложения по участкам.
В следующем посте мы расскажем, как аналитика позволит вам:
- Сэкономить бюджет на общестроительные работы до 20%
- Избежать сложностей при строительстве
- Превратить мечты об идеальном доме в реальность без компромиссов.
Итак, делимся секретами, на что же стоит обратить внимание при выборе участка?

1. Пропорции и конфигурация участка.

Здесь все зависит от конкретных задач – например если вы планируете разместить в доме бассейн длиной 20 метров, то размеры участка должны это позволить. Если дом будет занимать более 50% от площади участка, то скорее всего контур дома будет приблизительно повторять контур участка. Например, если вы хотите компактный дом – выбирайте участки квадратной, прямоугольной формы, если вытянутой формы с большим бассейном – участки вытянутой формы, для г-образной формы дома подходят квадратные участки. Если основной дом занимает менее 20% от площади участка, форма участка не имеет такое значение. Это относится, как правило, к участкам площадью более 0,5 га. Такая площадь позволяет варьировать пропорции и размещение дома и других строений на участке. И все же не стоит отдавать предпочтение слишком вытянутым участкам и участкам неправильных форм с внутренними углами.

2. Дорога и подъезд к участку.

Важным моментом является то, с какой стороны примыкает дорога к участку. В нашем климате мы советуем избегать участков, дорога к которым примыкает с южной стороны. При таком расположении внутренний двор будет ориентирован на север. А для спален, которые мы обычно ориентируем на южную сторону, будет выбор ориентации на север или на дорогу.
Фасад дома, который смотрит на дорогу – это главный фасад, который оставляет о себе общее впечатление о доме. Если часть участка, дорогой и домом слишком узкая, то главный фасад также будет узким относительно пропорций дома и участка. По сути это будет торцевой фасад дома, который будет выполнять функцию главного. Конечно, архитектор обыграет этот недостаток, и все же обращайте внимание, на ширину примыкания дороги к участку.

3. Примыкание дороги

Не стоит бояться угловых участков и участков, к которым примыкает дорога с 2-х противоположных сторон. По крайней мере на боковой стороне участка сосед не возведет глухую 3-х этажную стену своего дома во всю длину. А на противоположной стороне участка с дорогой возможно будет удобно организовать дополнительный выезд.

4. Посадка дома

На крупных участках существует множество вариантов размещения домов и построек на участке. Разберем 2 основных типа посадки дома: дом расположен вблизи дороги, вплоть до красной линии застройки и дом посажен в глубине участка.
В первом случае перед домом расположена входная-парадная зона, за домом – внутренний двор, более интимная зона. В зависимости от приоритетности этих зон уточняется конкретная привязка дома. Также посадке относительно дороги учитываются такие факторы, как размер и масштаб дома, визуальное восприятие фасада.
В случае, когда дом посажен в глубине или в углу участка основная площадь участка будет расположена между домом и дорогой. Визуально закрыть эту зону от дороги могут здание гаража, дома персонала или другие постройки при въезде на участок. Использовать для этой цели можно и плотную засадку деревьями, туями, например.

5. Рельеф участка.

Очень многие опасаются участков с большим перепадом рельефа. В определенных случаях рельеф может стать огромным плюсом – проекты домов на участках с рельефом очень выразительны и интересны. Дом повторяет контур рельефа, образуя разноуровневые кровли террасы, выходы на улицу. Благоустройство участка на рельефе также смотрится гораздо выразительней, чем на плоскости.
При проектировании мы стремимся максимально оставить естественный рельеф, насколько это возможно.
В некоторых случаях выраженный рельеф может сильно увеличить бюджет строительства и привести к большим затратам по формированию вертикальной планировки, подпорных стенок, шпунтов, укреплению грунтов и т.д.. Это дорогостоящие и трудоемкие работы. Оценка будущих работ по формированию рельефа участка – всегда индивидуальный анализ, при котором учитываются направления уклона относительно дороги, величина уклонов, наружные инженерные сети, количество деревьев, задачи по размещению зданий на участке.
Однозначно потребуют дополнительных земляных работ и устройства ливневой канализации участки, на которых пятно будущей застройки заметно ниже уровня дороги, а также абсолютно плоские участки.

6. Количество и тип деревьев.

Отдавать предпочтение лесистым или полевым участкам – индивидуальный выбор.
Если вы предпочитаете участок-лес, то желательно, чтобы на них были зоны без деревьев для размещения дома и построек. При проектировании мы стремимся максимально сохранять здоровые деревья на участке. Если же ваш участок полностью представляет лес, то не забудьте уточнить разрешена ли вырубка деревьев и на каких условиях. Также при большом количестве деревьев очень сложны манипуляции с рельефом. Вокруг деревьев в таком случае необходимо делать земляные каркасы или колодцы, так как засыпка ствола землей или обнажение корней ведет к их гибели.
Стоит обратит внимание и на тип деревьев: старые березы, липы и осины не представляют эстетической ценности, в отличие от сосен и елей. Но на участках с обилием хвойных деревьев будет трудно достичь идеального газона. Также в лесистых зонах участка придется ограничить свой выбор на теневыносливых растениях.
Самое главное - определить состояние здоровья деревьев. В противном случае может оказаться, что большинство будет подлежать вырубке. Также, как и слишком высокие деревья с узким стволом. Для анализа деревьев может потребоваться оценка ландшафтного специалиста.

7. Почвы.

Для разработки проекта дома, выбора и расчета типа фундамента впоследствии необходимо будут проектные геологические изыскания. Благоприятные характеристики грунтов позволяют существенно экономить на земляных работах, материалах и работах по фундаменту.
Уже на этапе выбора участка можно оценить с каким типом почв придется иметь дело. В некоторых поселках есть геологические отчеты грунтов всей территории. Также существуют территориальные карты с указанием преобладающего типа грунта. Эти данные не дадут конкретики по вашему участку, и не избавят от необходимости проведения геологических исследований, но дадут общее понимание грунтов по местности.

8. Грунтовые воды, водонасыщенные грунты.

Высокий уровень грунтовых вод, наличие подземных озер и реки могут ограничить в проектировании, например, сделать невозможным устройство подвала или привести к дополнительным затратам на фундамент и устройство дренажа по контуру фундамента.
А водонасыщенные грунты потребуют устройства специальной системы дренажа по всему участку.
О наличии или отсутствии грунтовых вод на участке лучше всего знать заранее.
9. Инсоляция
При выборе участка следует оценить его инсоляционный потенциал. Степень инсоляция зависит от количества и высоты деревьев, рельефа, затененности соседними зданиями и забором. Желательно, чтобы на участке были зоны с хорошей инсоляцией для размещения площадок для отдыха, лужаек.

10. Наружные инженерные сети.

Чтобы полноценно оценить потенциал участка необходимо располагать полной информацией о наружных сетях, а также условиях их подключения. Комплект документов включает в себя схему разводки наружных сетей: канализации, водопровода, газа, ливневой канализации, электричества. Очень важно заранее знать разрешенные мощности по газу, электричеству, данные по воде и канализации, и соотнести их с мощностями предполагаемого объекта строительства.
Также важно проверить, чтобы через рассматриваемый участок не проходило магистральных сетей, например, крупного коллектора или водопровода, который питает часть города. Это может сильно ограничить планы на размещение и размеры дома. Также следует учитывать, что контур будущего дома должен быть размещен с определенным отступом от наружных сетей в зависимости от их типа и мощности.

11. Нормативные отступы, красные линии застройки.

При анализе расположения и габаритов дома на участке следует учитывать нормативные отступы от границ участка: для жилых домов – 3 метра от границы, для капитальных нежилых объектов (гараж, хоз.блок, баня…) -1,5 метра от границы, отступ от границы дороги до линии фасада – 6 метров. Если участок примыкает к озеру, реке или водохранилищу необходимо уточнить границу водоохранной зоны.

12. Территориальные регламенты, категории земель.

Помимо общих норм для ИЖС предусмотренных градостроительным кодексом в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования (аренда или собственность) на участок могут распространяться территориальные регламенты или специальные нормы. Например, определенный коэффициент застройки, высотность, запрет на вырубку деревьев, если участок расположен в лесоохранной зоне. Администрация поселка также может регламентировать какие-либо правила, но в каждом конкретном случае необходимо понимать насколько они правомерны.
Возврат к списку